5年，To B凭什么撑起万亿估值？

【安防在线 www.anfang.cn】前沿技术正在涌入城市的建设中，并改变着城市的发展逻辑。

如果给中国互联网划一道分水岭，这个时间可能是2015年。

在2015年之前，中国赶上了互联网发展的风口，to C互联网异军突起，诞生了BAT三巨头。但在2015年之后，互联网商业化的风向由C到B，to B渐渐成为下一个互联网蓝海。

此后，中国to B市场变得水大鱼大，投融资也越发增长。相关数据显示，仅在企业级SaaS，预计到2023年其市场规模将突破1300亿元，较十年前增加近38倍。

这只是一个缩影。在资本助推下，火热的企业服务市场，越发成为各类新兴技术的试验田，并催生出越来越多的新物种：AIoT、AR/VR、数据中台、数字孪生、无人仓储物流、工业互联网等等。这些新物种不断融入不同的场景，成为后疫情时代数字化、智能化转型的快车道。

加速推进的to B领域数字化转型，将是下一轮科技红利的关键。在数字基础设施和数字化转型方面，5G与云计算是数字化的基础设施，我国5G发展全球领先，领先的云平台和IDC厂商增长趋势向好；软件SaaS是数字化的载体，传统软件龙头转型加速。而在下一代科技硬件方面，AIoT是数字化的触角，智能终端创新迭代，模组和控制器领域东升西落；智能汽车与智能驾驶是未来十年AIoT时代最大的单品市场机遇。

在这些新物种的落地中，最大的载体是“未来城市”。

回顾历次技术革命，颠覆性技术对城市生活和生产方式的影响，最终会投影在城市空间中。科技在重构新城市空间转型的同时，也在驱动城市产品服务层面的更迭。科技与城市的融合，诞生了智慧地产、智慧楼宇、智慧交通、智慧物流、智慧灯杆等新的城市元素形态。

这个趋势，已经得到政府的大力支持。2020年3月，国家出台新基建政策，对5G、物联网、工业互联网、人工智能、云计算、区块链、数据中心、智能计算中心等信息技术和基础设施的加速发展给予政策支持。

前沿技术正在涌入城市的建设中，并改变着城市的发展逻辑。

城市智慧化提速

科技真正开始涌入城市建设，始于2013年。

2013年1月，住建部公布了首批90个国家智慧城市试点名单。此后，大数据、AI、物联网等新兴技术开始与城市建设结合，科技成为城市的底座。中国城市的智慧化进程就此拉开大幕。

2020年3月，国家出台新基建政策，并将新型基础设施建设的主要内容定为5G、数据中心、人工智能、工业互联网、充电桩、特高压、城际铁路和城际交通等7大部分。

新基建的政策，恰好迎合了城市智慧化建设，智慧城市风口再起。这其中，AIoT在智慧城市中的应用颇受关注。

早期城市的规划较为粗放，城市规模扩大而就业资源及基础设施仍集中于核心区，导致远距离通勤普遍存在。再加上低效交通、高能耗基础设施，导致城市排污严重，环境污染持续恶化，形成“城市病”。

而AI、物联网等新技术在城市运行和城市治理中的落地，正是为解决这类“城市病”。

目前，AI在智慧城市中最广泛的落地场景为安防。过去国内推行的“雪亮工程”“天网工程”，几乎已让各大城市便布各类摄像头，有了硬件基础。此后，AI与大数据技术的结合，催生了智能视频监控，视频监控从最初的“看得到、看得清、看得广”发展到现在的“看得准”和“看得懂”。

智能视频监控，可实现24小时巡检，智能识别城市违章行为并采用短信通知，有效减少出警次数；而计算机视觉、数据挖掘、机器学习等技术与信息采集结合，能够为公共安全部门提供可视化数据，帮助公共安全部门掌握如危险化学品、社区消防重点区域的实时情况，减少重大灾害事故的发生。

如今，AI+安防已经成为人工智能技术落地最快、应用最成熟、市场增量空间最大的领域之一。数据显示，2018年我国人工智能+安防软硬件市场规模达到135亿元，城市公共安防中AI渗透率达到2.6%；2022年市场规模有望突破700亿元，城市公共安防AI渗透率达到25%，比四年前增长近10倍。这一赛道，已涌现出海康威视、大华等安防巨头，以及商汤、旷视等AI明星公司。

城市大脑，也是AI在城市应用中的典型案例。它综合了AI、云计算、大数据、5G、区块链等新一代信息技术，将各传感器采集回的数据进行分析并用于决策。比如，将安防数据汇集到城市大脑中，人工智能可以对潜在的城市风险进行预防，防患于未然；将交通数据汇集到城市大脑并作出分析，可对通勤高峰的道路流量、交通事件进行预判，提升城市治理效率和治理水平。

此前，深圳交警曾与华为共同打造了一座智慧交通实验室，构建城市交通大脑，为城市提供完整的交通全场景处理方案。在5G的加持下，城市交通大脑的人工智能平台实现了对数据运算的秒级响应，对违章图片的识别能和和速度得到了极大提升，确保了违章图片的闭环处理。

根据IDC的数据，2020年全球智慧城市投资规模达到1144亿美元，中国智慧城市投资规模达到241亿美元（约合人民币1500多亿元），预计2024年超过450亿美元（约合人民币近3000亿元）。

这只是市场端对智慧城市的投入。从政府的角度看，对智慧城市的投资潮更为猛烈。去年一季度，各省公开公布的2020年重点项目投资计划超过40万亿。这些重点投资项目，大部分都涌向了新基建和智慧城市。

资本助推下，城市智慧化正加速进行。

　　科技时代，地产的新逻辑

城市变革，影响最大的当属地产行业。

过去近40年里，中国城市化快速发展，地产吃尽了时代的红利。无数地产富豪从包工队、养鸡场甚至小地摊起家，演绎了一段段被传为佳话的发家史。

彼时，房地产生意还是靠着“拿地”的运作展开。房地产开发的基础是拿到土地，拿到土地意味着拿到了地产发展的入场券。然后建成高楼大厦商业中心，再快速销售、现金回流，用回流后的现金继续拓宽融资渠道用于新一轮“勾地”。

从2018年开始，在调控房地产和去杠杆的狂风下，资本杠杆和政策优势接连丧失。高压措施下，拿地越来越难。地产的时代红利几乎是戛然而止。这之后，有了地产巨头万科喊出“活下去”的一幕。

实际上，地产商并非完全没有出路。当住宅业务前景黯淡时，围绕主营业务地产本身，地产商也开始探索各种多元竞争策略。而作为未来城市的重要一环，科技+地产的结合也是充满了各种可能性，甚至重塑着房地产行业全生命周期的业务流程和运营方式。

首先，科技元素可以提升地产业务的竞争力。在新建项目乏力、缺少增量市场、房价被严格限制的情况下，人们需要考虑在更前期做好降本增效，在后期搞好存量市场经营；后期存量市场经营，依赖的就是模式服务的创新，比如提升物业服务能力、社区/园区管理能力，并进一步依托地产业务与业主的关系，开发增值业务，如广告、保险等。

一个值得注意的领跑者，便是有着200多年历史的仲量联行。作为一家专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，仲量联行认识到通过科技，能够使得其所处行业工作流程中的很多环节实现自动化，赋能决策，从而实现降本增效。如今，仲量联行联合了更多的行业参与者，不断构建和完善房地产科技生态圈，实现房地产行业降低“中间成本”，创建更多可集成解决方案。

太古地产则通过科技开创了新的盈利模式。比如北京的太古里三里屯西区，该项目利用数据及线上安全管理及培训平台打磨精细化项目施工管理及工人安全培训模式，并继续探讨在项目运营阶段的商业服务，延伸了地产的附加值。 另外，透过每个商业综合体项目的运营数据分析更深入了解租户及客群的属性，优化运营模式，并以创新演变的理念为社区及城市创造持久价值。

其次，数据也是地产+科技后的价值源泉之一。瑞安房地产作为一家秉承着“以人为本、可持续”的发展理念的社区空间开发商，通过不断创新逐步转型成为了未来城市发展整合服务商。早在2015年，瑞安已经开启了在未来城市领域的科技企业投资，如今在智慧城市基础设施建设的底层技术如5G相关的核心芯片、小基站设备、专网设备、能源效率提升、即时通讯软件等方向产生了多个优秀投资案例。这些优秀的解决方案也对瑞安打造以人为本、线上线下融合的未来体验形成了良好的技术赋能。

第三，拓宽地产业态的类型，既可以开发和运营与住宅配套的教育地产、养老地产、医疗地产、商业地产（购物中心、写字楼等），也可以拓展产业地产（物流中心、产业园区、厂房等），并向行业后端延伸。

作为一家工业房地产公司，嘉民中国过去专注于物流和工业地产的开发和投资。不过近年来，嘉民中国的业务也逐渐从物流地产向物流产业端延伸，进军智能仓储、智慧物流等领域。其中，嘉民中国的仓储中心解决方案已经成为全球市场领导者，在国内北京、上海、重庆等城市均有相关落地项目。

当然，关注这一领域的必然少不了地产系CVC机构的身影。近年来，作为中国金茂旗下的股权投资机构，金茂资本从地产科技延伸到智慧城市领域，聚焦智慧社区、智慧商业、智能交通、智能机器人等赛道，以及智慧医疗等领域的配套升级，赋能中国金茂城市运营主业态智能化升级。

科技在重构新城市空间转型的同时，也正在驱动城市产品服务层面的更迭。

　　未来城市中的新机遇

围绕城市的大变革已经开始，新一轮机遇也悄然来临。

相比传统城市建设，新型智慧城市建设则跳脱了传统信息设施的框架，能够深度应用互联网、大数据、人工智能等技术，支撑城市传统基础设施转型升级。在创建未来城市时，也带动如人工智能、区块链、智能基础设施、智能出行和低碳经济等新生事物的发展。

比如在新型智慧城市的推动下，自去年以来，数据中心的热潮再次被点燃，各互联网巨头先后推出宏大的数据中心建设计划：腾讯5年投5000亿、阿里3年投2000亿、百度10年内将服务器规模扩展到500万台。

同时，新基建不同于老基建，要建设更要运营。这对政府而言，就不能再沿用老基建“只建不运营”的方法了。城市数据的治理、智慧城市的运营，带来了对精细化运营的需求，也孕育着下一代的大公司。在运营公司掌控了足够多资源，这些资源又通过它的服务能力对城市产业产生影响后，未来中国的商业形态，也会随着智慧城市运营的逐渐成熟产生新的调整。

以零售业为例，共租、快闪商店及创意转租等新趋势，挑战了传统底层楼的使用方法。通过众包用户数据，可更容易获得准确的营业时间――即店面真正开门和关门的时间。从表面上看，这个细节可能并不是那么有趣，但一个地区的大部分特征都是由营业时间决定的。这些时间，让商家更精准地预期顾客购物时段和客流量。将这些信息汇总，还可以帮助开发商、规划师、设计师和商家协力开发城市在不同时段更具商业活力的场所。

在这个逻辑下，未来城市带来的新机会、新赛道包括：智慧城市基础设施建设所依赖的底层技术，如5G相关的核心芯片、物联网芯片、小基站设备和专网设备等；智慧城市的应用场景，构成城市核心场景的地产科技、车联网、工业互联等；地产科技领域的重点关注，包括未来办公、下一代交互技术带来的新体验，未来城市相关的ESG类项目。

而这些技术和场景下的市场，早已超越万亿甚至十万亿的规模，这是个比to C时代更宏大的时代机遇。基于此，2021年7月13日 9：30至17：30，36氪“未来城市科技峰会“将在安莎国际会议中心盛大开幕，本次峰会将与商业地产巨头、行业产学研专家、解决方案专家、5G应用代表、专注于TOB领域的投资人、科技公司共同探讨未来城市的发展机遇，共同见证PropTech摘得新经济时代的桂冠。