智慧社区典型案例之市智慧物业管理服务平台

一、建设背景

随着经济的发展和城市化进程的不断推进，物业管理作为城市管理的基础组成部分，在推动城市经济发展、加快和谐社会构建、促进城市经营模式转变和提高城市文明程度等方面都发挥了重要作用。历经四十余年的发展，我国物业管理行业，正努力摆脱市场发展无序、缺乏配套法规和规范性文件辅助行业发展的局面，呈现出良好的发展趋势，但物业基础数据不完善、主管部门监管难度大、物业服务职能定位不清晰、社区综合治理难度大等仍是物业工作中长期存在的普遍性问题。当前，面对物业服务企业迅猛增长，人工成本增加、信息化力量深度融合等相应发展因素，物业管理行业整体仍处于低标准化状态。

为推进物业服务标准化，促进物业管理行业高质量发展，济南市以《住房和城乡建设部等部门关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》(建房〔2020〕99号)住房和城乡建设部等部门印发的《关于加快推进新型城市基础设施建设的指导意见》(建改发〔2020〕73号)和《济南市加快推进新型城市基础设施建设试点及产业链发展实施方案》要求为总牵引，广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设济南市智慧物业管理服务平台，补齐居住社区短板，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

二、平台介绍

济南市智慧物业管理服务平台根据“新城建”背景要求，通过有效的传输网络，将多元的物业信息管理、服务、住宅智能化等进行集成，按照“1263”建设规划开展系统建设工作，即1个中心，2大平台，6大应用、3大场景(图7-4)。

系统主要依托于“一个中心、两个子系统”，即智慧物业专题基础数据库、智慧物业监管子系统和智慧物业服务子系统，来实现对众多模块的统一管理，实现统一数据库、统一管理、统一授权、统一服务、统一业务流程等，构建居住社区生活服务生态，为居民提供智慧物业服务，真正将物业管理做到“看得见，管得着”。

打造“六类应用、三个场景”，六类应用涵盖红色物业、行业监管、维修资金、老旧小区、物业服务(便民服务)与业主自治。三个场景即政府场景、企业场景、公众场景，实现主管部门、物业企业、业主委员会等相关机构及群众通过不同的权限配置以切换应用场景，提高物业服务企业运行的便捷性和有序性，同时满足用户对象多样化多层次生活服务需求，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。实现居住社区生活服务线上线下融合，促进城市高质量发展。同时，基于物业数字底座的智慧物业管理服务平台建设，能够聚焦顶层设计，以党建为引领推动红色物业建设；以信息化手段完善物业行业监管；推动物业服务提质升级，赋能老旧小区改造，助力疫情防控等多项工作。

三、建设内容

1．建立“一个中心”，打造物业专题基础数据库

数据中心汇集了全域全量采集得到的物业管理数据，以物业区域划分为基础，采集物业管理数据。可优化数据组织方式，直观掌握全市物业项目信息，目前已汇集住宅物业项目4239个，非住宅物业项目1764个；直观掌握全市物业企业信息，在册物业服务企业1072家，具有独立法人资格的企业1008家，分支机构64家，补齐了物业管理数字化短板。通过数据集成，充分利用智慧住建数据成果，设计数据综合展示驾驶舱，将全市“智慧物业”涉及的各方面信息，展示在综合驾驶舱，做到一屏通览全局；引入政务服务、公用事业服务数据资源，与物业数据资源互融互通，建立动态、可视的物业大数据中心；以物业项目空间数据为入口，依托数据中心，无论是全市物业的宏观情况，还是具体某个小区物业的微观细节，都可全方位掌握，查询任意小区相关信息，例如：是哪家物业公司服务、有多少业主、有哪些设施设备等，物业相关信息都有详细的记录，为各种应用场景提供动态需求信息。

2．依托“两大平台”，加速智慧物业监管服务建设

智慧物业监管平台主要包括四大应用：红色物业、维修资金、行业监管、老旧小区。通过物业监管平台，促进物业企业规范经营、物业管理行业健康有序发展，为物业管理服务活动提供了有力的数据支撑和决策分析依据。智慧物业服务平台的应用着眼于物业服务、业主自治两方面。物业服务的对象是物业企业和居民，为物业企业提供平台，为居民提供服务。业主自治，其模块包括业主大会筹备管理、业委会基本信息管理、业主管理、业主身份认证、投票管理等。

3．涵盖“六大应用”，提高智慧综合治理融合度

红色物业：红色物业的建设坚持和加强党组织对物业管理工作领导，由党建引领，落实住房和城乡建设部和市委组织部相关工作部署，对物业开展的各项工作起到指引作用，通过“指尖上的党务”促进社区党建工作。济南市智慧物业管理服务平台着力推动物业管理与基层治理深度融合，建设内容包含红色物业数据驾驶舱，可直观了解济南市红色物业工作情况，除小区数量、专业物业服务小区数量、社区托管小区数量、业主自管小区数量、专业物业服务覆盖率、物业服务整体覆盖率等统计指标外，还对物业管理类型、业委会组建情况、业委会党组织情况、物业企业党组织情况及党建认领情况进行了分析。

行业监管：行业监管涉及对物业管理行业工作的各项管理，是物业企业管理中最基本也是最主要的工作。行业监管模块可对住宅项目、非住宅项目、未竣工项目及无物业服务的项目进行详情展示，并对物业项目进行了全生命周期管理。同时，该模块还支持进行物业项目招标投标管理、信用管理、安全生产管理、文明行业建设、公共收益管理、设施设备采集、双轮驱动等工作。

维修资金：通过对维修资金的数据全域全量的采集，以市区、物业管理区域为基础，建立数据管控中心，可通过管控中心直观地查看市区内维修资金的详细情况，近几年缴存、使用的数据情况。通过对比查看，分析得出可用的信息，可全方位掌握维修资金的收支情况。通过使用维修分类3D占比图，根据维修数量、维修金额两个维度，可看出哪些部位属于易损易坏部位，可提前进行养护，以杜绝安全隐患。根据交存率、使用率、低于预交比例的排名可分析得出哪些小区能够积极配合、小区是否存在老旧的情况、是否续交房屋过多。

老旧小区：老旧小区改造是推进城市更新、满足人民群众美好生活需要的重大民生工程和发展工程。通过老旧小区模块，利用智慧住建数据成果，有效评估区县街道办上报改造项目的合理性，对改造全过程进行追踪，实现老旧小区改造项目的空间定位展示；通过一张图管理，还可进行加装电梯的展示、查询、统计、分析与管理。通过与智慧物业平台结合，统筹推进完整社区建设，使决策者能够精准掌握老旧小区改造需求，掌握现有信息，优化老旧小区项目设计。

物业服务：推进智能化物业服务，物业服务模块逐步接入了全市各类物业项目的智能监控设备，提升物业服务企业在设施设备管理、车辆管理、安全管理等方面的智能化水平，拓展服务范围。现正逐步对接城市政务服务平台13大类50余小类，为政务服务下沉到居住社区提供支撑；逐步对接公用事业服务平台，为居民提供在线预约等便民服务；逐步对接医疗医保服务平台，提供医疗医保服务。促进智慧物业管理服务平台与其他平台互联互通，提供一体化管理 与服务，建造便民惠民智慧生活服务圈，提高社区治理数字化、智能化水平。

业主自治：为推进共建共治共享，发挥各方主体作用，健全业主委员会治理结构，推行了业主决策共管模式。对物业管理活动中依法应当由业主大会决定或者应当由业主共同决定的事项，通过电子投票系统进行投票表决，接受业主监督。系统目前共整理2614885条产权数据，涉及2070个小区，济南市已有20余个小区使用智慧物业平台电子投票系统进行电子表决。电子投票的使用有效对接了群众需求，提高了城市管理与服务水平。通过与自然资源规划部门协同，建立信息共享更新机制，建立物业投票数据库。

4．面向“三个场景”，明晰各方主体责任

三个场景主要为面向政府管理部门的政府端，面向物业服务企业的企业端，面向社会公众的公众端。通过个人计算机、手机等设备建立应用端入口，聚合物业管理行业生态服务。

为监管部门搭建行业管理通道。面向政府端的场景包括红色物业、行业监管、老旧小区、维修资金等，相关内容均可在网页端与移动端进行查看。为便于移动办公，需亲临现场的工作，例如“双随机、一公开”、监督检查，第三方测评等，可随时随地通过移动端开展工作。同时，以《济南市物业管理条例》为抓手，微信小程序“泉城智慧物业|政府端”研究开发相关功能，用于辅助物业项目健康体检工作，全面衡量物业企业服务质量。针对有专业物业服务的住宅小区，对党建工作、智慧物业数据管理、信息备案管理、信息公示公开、物业服务管理、疫情防控工作、安全生产工作、矛盾纠纷化解八项内容进行全方位、多元化的督导检查。运用信息化、科学化的工作手段，大大提高了物业服务督导检查工作的工作效率，丰富了全市物业小区的相关数据，构建了全面、系统、高效、便捷的物业项目健康体检新模式，在全国范围内开创了该领域的新篇章。

企业端微信小程序为物业服务企业提供平台支撑和技术支持。物业服务包括多种场景，包括住宅、非住宅(如商务楼宇、政府机关)等多种业态；公众对物业企业服务的需求也向多元化、个性化升级，因此物业企业进行智慧化管理是非常必要的。智慧物业管理服务平台深入把握多种物业服务场景，并与信息化技术相结合，引导物业服务企业进行数字化转型。通过平台进行企业基本信息管理、企业总部人员管理、项目团队人员管理，并依据人员基本信息进行核酸信息比对、复核，可大大提高工作效率，降低人力成本。

公众端微信小程序为公众提供便利生活服务。面对业主需共同进行投票解决的事项，传统的投票存在投票率低、监管难、废票多、统计繁琐等多种问题。电子投票的出现，能让业主“指尖投票”瞬间完成，不受时间限制，同时可省去验证、填表等繁琐步骤，小区自治更便捷、权益保障更有力；业主能够依法依规维权，物业公司的各项决策结果也可更加公开透明。电子投票有效防止投票篡改、弄虚作假，提高了投票结果的公信力，使管理机构的相关决策有理有据。

5．推进试点工作，助力智慧物业系统纵深建设

推进BIM应用试点。以银丰山青苑、山东省千佛山医院为例，通过研发居住建筑能源损耗监测及设施设备监控技术、基于BIM的居住建筑监测及智能运维技术，形成相应的居住建筑监测监控方案与基于BIM的运维智能管理系统和方案，支持开放的BIM建模和模型共享，对住宅项目与非住宅项目均构建了BIM模型。用户可通过点击模型特定部件，进行相应属性信息查询。平台可自动定位部件，以图形化显示进行模型管理、空间管理、设施设备管理、巡检管理、维修管理、监测管理、资产管理、能耗管理等，提高了设施设备智能管理水平，实现智能化运行维护、安全管理和节能增效。同时推行BIM版住宅说明书，将其与物业一张图的房屋信息进行关联，实现图上直接查看物业项目的房屋户型情况以及对应说明书。

推进物联设施设备试点。将设施设备说明书、设备维保手册等资料与BIM构件关联，实现维修保养信息的有序存储和快速查询，文档支持多种形式并按专业进行分类存储和管理，提高了作业人员的工作效率。管理建筑物内的所有设备设施(包括隐蔽工程)信息，包含从采购、安装到生产运营、维护管理直至报废的全生命周期的信息。可以通过设置资产编码作为识别码，实现设备设施、模型及文档三者的互动互联。通过扫码查看设备信息及维保状态，提高物业管理及维修人员的工作效率，减少设备故障维修时间，提高设备利用率。

推进全景地图采集试点。对小区内部的街道，街景，以及全景静态进行全方位的数据采集，为之后实现实景可视化奠定数据基础。街景影像的采集，可用于直观形象的导航，反映现实世界的真实场景。